何方妖孽！倒挂百万却不限购！？
有句话不知当讲不当讲——
开口就怼三四五六线小城，算是房产媒体人的职业病。
一听县城楼市，脑子里各种关键词都跟完犊子有关：
产业要崩、人口流失、楼市要崩、配套药丸…
然而直到调研过义乌之后，这些症状全都治好了。
单价3-5万/㎡的房子成为主流；“2”字头的要么房龄老，要么等着被赶到镇上；一场土拍，直接干出了县城地王…
放眼全国，也只有义乌能干出这个事儿来。
尽管百强县TOP 10都没进，但那是算法的问题。
毕竟，要是较真儿购买力，义乌说第二，没人敢舔着个大脸说自己第一。
目前义乌市场的确定性，丝毫不逊于任何核心城市。
义乌房价秒掉了绝大多数省会城市？
别看义乌只是座县级小城，但国际物流商贸中心的光环加持，让这个浙中小城瞬间鹤立鸡群。
而且这个光环还是被联合国和世界银行双重认证的。
按照福布斯的说法，义乌的人均收入、豪车密度在全国县域经济体中双双居于首位。
拼造富实力，许多省会城市和义乌比起来恐怕也会惭愧。
以上我嘞嘞的这些东西，拿到楼市来无非就是三个字：购！买！力！
如果非要在这三个字后面加上一个批注，我想是：非常恐怖。
目前，义乌主力供应集中在四个板块：宾王、绣湖、北苑和双江湖。
宾王集中了义乌最优质的学区资源，目前新房均价卖到了40000+/㎡；
绣湖坐拥王牌商业——义乌之心以及大量行政资源，目前新房均价同样是40000+/㎡；
北苑为义乌商贸产业重镇，目前新房均价约30000-35000元/㎡；
城市西翼的双江湖板块主打生态宜居，目前新房均价集中在27000-29000元/㎡。
倒也不是开盘即售罄，但不托关系、不绑车位是真的选不到房子。
除了明令禁止的茶水费它不敢要，其它你能想到的各大邪术人家是玩了个遍。
在整个浙江市场，义乌项目的整体去化进度甚至比杭州、宁波还快。
在不少开发商的销售总中间，流传着这样一个说法：
被调派到义乌的项目就像绿茵场上踢点球，罚进了是应该的，要是失守轻则内部树立反面教材，重则罚薪降级。
义乌的二手房市场更邪乎：
2021年6月，义乌二手房成交均价约为26113元/㎡，同比上涨16.11%。
这个房价水平其实已经秒杀了除广州、杭州、南京以外的几乎所有省会城市。
具体来看，在宾王和绣湖板块，品质好一些的次新房普遍成交价来到了45000-50000元/㎡；
40000元/㎡以下的要么房龄老，要么房产品自身有硬伤。
主城区30000元/㎡以下的房源正在渐渐消失，这里面还包括了一大批非核心板块回迁安置房。
即便是周边市镇的房价也有不少突破了20000元/㎡。
更吓人的在于，义乌许多二手房的平均成交周期比杭州、宁波更短。
这与新房市场的表现是一毛一样的。
若非亲眼所见，几乎很难相信这是一座县城楼市应有的画风。
义乌楼市哪儿来的这么大底气？
最直接的原因就是土拍！特别是今年3月份，义乌市中心地王拍出，楼面价36030元/㎡，溢价率53%。
在这之后，“义乌市中心房价迎来5万元/㎡时代”成为义乌楼市口耳相传的财富密码。
说个让人不寒而栗的事儿，当初为了抢这个地王，十几家你耳熟能详的重磅房企扎堆报名，拼个你死我活。
义乌的神奇之处就在于，一座县城竟吸引了保利、金茂、建投、中海这类央企来此红海搏杀，且出手一个比一个狠。
指望它们集体看走眼的，还是趁早醒醒吧。
从“鸡毛换糖”到“鸡毛换房”
义乌楼市的终极悬念在于，它的大牛市究竟是昙花一现还是市场必然。
了解过这座最牛小城的基本面之后，我倾向于后者。
更重要的是，短期内其基本面改弦更张的可能性微乎其微。
1）需求端和购买力一拍即合，吓人不？
义乌市场的购买力十分恐怖。
且有相当一部分资金来自于中小企业主和来此打拼的新义乌人。
2020年全球贸易受到冲击之后，相当一部分义乌老板转战房产市场。
这部分购买力约占义乌市场份额的60-70%。
他们手头上的资金裹挟着本地土著，便形成了十分可观的资金盘。
在义乌本土买家的概念里，要么买义乌，要么买杭州，对其它市场的存在基本无视。
这就导致了留在义乌楼市的资金比想象中还要集中。
义乌本地人买房的画风通常是两个极端——
要么是拎着全款过来扫房，看上的房源现场结算，和逛早市买菜有得一拼；
要么是贼敢上杠杆，攒够了百十万就心里痒痒想去房管局扯证。
仔细琢磨琢磨，这两类人其实是一回事——都不差钱。
尽管市场体量远远不能和许多省会城市相提并论，但资金毕其功于一役的氛围恰恰是别处难以比拟的。
2）调控最宽松的单价3-5万级城市
义乌的投资氛围如此之浓，除民间资金规模体量超级大之外，宽松的调控也献上了神助攻。
眼下，从东到西、从南到北，几乎所有你能看得上的城市伸手就在找你要房票。
北上广深这类值得长期持有，但房票绝非一朝一夕就能搞定；
杭州、南京、东莞、苏州这类值得重仓投资，可要么是房票难，要么是贷票难，反正总有一项把你卡住；
成都、西安、福州、宁波这类投资也很值得，但怎么想都觉得落户好像并不甘心。
思来想去终于弄明白了，其实房票、贷票对于一座城市来说是门槛，对于个人而言，更多是面对机会时的决策。
单是今年上半年，全国楼市大大小小的调控就已经达到234次，另一边楼市去杠杆化也在热火朝天…
机会成本从未像今天这样变得弥足珍贵！
在这种情况下，购买力贼给力、投资情绪不断膨胀的义乌却告诉你：
我这里不看户口！不看社保！一手钱、一手房！
甚至连差钱儿也不是事儿，首套三成、二套四成，这在30000-50000元/㎡的城市里怕是仅此一家。
3）外部市场冲击大，导致避险情绪上升
在之前的文章里咱们说过：“义乌正在经历史无前例的流变。”
全球疫情冲击或许只是短暂的外部因素。
更重要的在于，义乌作为“一带一路”的起点，经济要转型、要引领下一个时代，就必须有壮士断腕的勇气。
尤其是去年下半年以来，义乌经济正在强劲复苏，但中小微企业和无数个体工商户却不得不面对挑战、压力与风波。
在这种情况下，一个民间资本雄厚的市场必将弥漫浓厚的避险情绪。
经历过大起大落之后，便更会珍惜当前的所有，这道理并不难懂吧？
这倒逼不少曾经的中小企业主加入“鸡毛换房”的行列。
事实上，近一年义乌楼市的表现也足够印证这一点。
当然，全球不停大撒币是柴，疫情下的冲击是火，义乌商品房供应持续偏紧是风。
当这三样东西一应俱全时会发生什么，自己脑补。
普通人抓住入手义乌的最后机遇
讲真，我没打算在义乌带货，义乌现在的市场表现也不屑于让谁带货。
只不过，踩到了这座城市，就没法让人忽略它。
你说它神奇也好，奇葩也罢，义乌就在那儿杵着。
当前，义乌土拍和二级市场供应双双处在爬坡阶段，城市旧改潜力很大。
这决定了义乌楼市的基本面：
主城区有望继续普涨，边缘地带即将加速分化。
未来数年内，义乌怕是都会在这个逻辑的操纵下前行。
那么，义乌到底怎么买？且听我把下面的话说完。
1）预算够得上，优先打新地王周边
义乌不限购不限售，且信贷宽松。但这并不意味着买义乌不需要付出机会成本。
相反，在各方面都很宽松的时候，更是应该抓住一座城市最值得的机会。
毕竟，资金是有成本的，机遇是无法重新来过的。
用一次购房机会锁定更多资本存量，就成为不少高净值家庭的必然选择。
近两年全国行情的启动都存在一个共同特性：
改善房源势头迅猛，刚需房源相对乏力。
一是由于改善房源对应的人群市场敏感度高、价格敏感度低，这就相当于给这类房源很好的议价空间；
二是由于目前太多大城市的市场氛围在从“有房住”到“住得好”转变。
不差钱且需求异常旺盛的义乌不但印证了上面两条判断，而且表现得更为激进。
目前，义乌之心或新拍地王附近的项目，几乎每一个都值得重点考虑：
像君澜锦绣、秦唐府都扬言要卖到40000元/㎡以上。
目前，君澜锦绣去化近半，秦唐府有望7月首开。
跟义乌买家或行内人聊起这两个盘，大致会得到两个评价：
1、目前义乌最值的项目。
2、难买是真的难买。
即便如此，也拦不住好多改善家庭争相前来排队。
且不少杭州、宁波、温州的家庭也对这两个盘磨刀霍霍。
义乌之心商圈的核心区位优势和相应的教育资源优势目前仍是这座城市不可复制的资源；
超过36000元/㎡楼面价的地王拍出后，主城区核心资产的估值不仅压得更实，且给后续流动性很好地背书。
2）宜居板块双江湖，到底该不该上车？
在义乌市中心西南方向，义乌江和南江交汇形成了一个约6平方公里左右的人工湖。
两江加一湖目前是义乌最大的水系所在，当地因地制宜地将其打造为以宜居为主打的改善板块。
目前，次新房均价在32000-34000元/㎡左右，新房价格在26000-29000元/㎡，与板块回迁安置房价格持平。
讲真，对本地人而言，还是很有吸引力的；但对外地投资者来说，却更多食之无味、弃之可惜。
首先，这样的倒挂放到全国来说，必须是大型真香现场，只是放在义乌，则更像退而求其次之选。
说一千道一万，买义乌的最大动力在于相信产业的潜能。
也就是说，义乌经济的中坚力量所认可的板块才是最值得的板块；
此外，不可复制性会让投资标的物如虎添翼。
双江湖的不可复制性毋庸置疑，但问题在于，让义乌老板们短时间内认同这样一个板块还是比较难的：
毗邻的万达商圈稍显没落；其它配套暂有所缺失；商品房开发相对滞后且定位不高。
在义乌这样体量的市场里，市中心未来潜能大概率会成为双江湖板块的天花板。
要么是市中心带着双江湖玩，板块先后轮动，当然，这可能是最好的结果；
要么是双江湖和市中心保持着肉眼可见的价差，老老实实承接主城区外溢。
若是第二种情况，未来买双江湖的或大概率是预算不高而无奈选择的购房人群。
也就是说，购买力存在先天不足。
如果是本地人有自住需求，或无论如何笃定了要买义乌，双江湖入手没问题；
若是其它核心城市还有房票，30000元/㎡以内买杭州、苏州、南京、宁波还都有挑有捡，没必要死磕义乌。
文章里，我没有对各市镇进行展开，原因是对于大多数人而言并不值得：
上20000元/㎡的损失机会成本，不到20000元/㎡的地段存在硬伤。
无论本地土著还是外地投资客，市镇板块建议直接放掉。
义乌市场就是这么神奇，如果各位老铁还有什么想补充，留言区开撕…
专题研究：
城市调研：